【財産分与】夫名義のローンがある不動産を妻が取得できる？

はじめに

財産分与（民法第７６８条）の対象は、夫婦が婚姻中に共同して形成した財産です。婚姻中に不動産を購入した場合、その不動産は財産分与の対象になります。

しかし、単純に預金を半分に分けるのとは異なり、不動産の財産分与においては、住宅であれば住み続けるか売却するか、名義をどうするか、住宅ローンの支払いをどうするかなど、特有の問題が数多くあります。

様々なケースがある不動産の財産分与ですが、今回は「夫名義の住宅ローンで購入した夫名義の不動産を、妻が財産分与で取得する場合」を想定して、その場合の分与方法について、横浜シティ法律事務所の弁護士が解説します。

不動産の基本的な財産分与方法

まずは基本的な財産分与の方法についてご説明します（※基本的な不動産の財産分与方法をご存知の方は、次の項まで読み飛ばしていただいて構いません）。

財産分与は、夫婦の財産を原則２分の１ずつ分け合うものです。

そして、財産分与の対象となる不動産の価値は、時価（市場価格）で評価するのが原則です。

不動産を売却する場合には、売れた金額が市場価格ということになりますから、その売却益を双方が半分ずつ取得します。

たとえば、不動産の売却益が４０００万円だった場合には、夫婦双方が２０００万円ずつ取得することになります。

なお、不動産は売却する際に仲介手数料などの諸経費がかかることが一般的です。売却した場合には、そのような諸経費や住宅ローンの残債を支払って残った金額が、売却益として、財産分与の対象となります。

これに対し、売却せずに、夫婦のどちらかが不動産を取得する場合、不動産の時価は、不動産鑑定士に依頼をすれば、鑑定してもらうことができます。もっとも、不動産鑑定士へ鑑定を依頼するには、それなりの費用がかかります。そのため、当事者間によっぽど争いがあるような場合以外では、不動産業者に査定を依頼し、その査定価格をもって市場価格とすることが多いです。

そして、住宅ローンがある不動産の場合には、不動産の時価から、住宅ローンの残高を差し引いた価格が、不動産の価値ということになり、財産分与の対象金額になります。

売却しない場合の財産分与の方法ですが、たとえば不動産価値４０００万円の不動産を売却せずに妻が取得する場合、原則として、不動産の時価の半分である２０００万円を、妻が夫に支払うことになります（代償金という言い方をします）。

不動産以外の共有財産がある場合には、不動産以外の財産から２０００万円分夫が多く取得し、財産分与全体で双方が平等になるように調整することが一般的でしょう。

住宅ローンがある不動産を妻が取得する場合

それでは、今回のテーマである「夫名義の住宅ローンで購入した夫名義の不動産を、妻が財産分与で取得する場合」について、気を付けなければならないことをお話しいたします。

問題になること

妻が不動産を取得して住む場合、今後の住宅ローンの支払いは妻が引き受けるべきであると夫は考えるでしょう。

しかし、住宅ローン契約は、夫婦間ではなく、金融機関との間の契約関係です。妻が不動産を取得したとしても、金融機関は、住宅ローンの名義人を夫から妻に変えることには通常応じません。金融機関としては、夫の支払能力を審査して住宅ローンを設定したからです。

また、不動産の名義を夫から妻に変更したいと思っても、住宅ローン契約の中で、「名義変更する場合には、金融機関の承諾を要するものとする」という趣旨の定めがあることがほとんどです。そして、夫名義の住宅ローンが残っている間は、不動産の名義を夫から妻へ変更することに金融機関が応じることは通常ありません。

銀行の承諾なく名義変更を行うことも登記手続上は可能ではありますが、銀行に知られた場合には、規約違反としてローン残高の一括返済を求められるリスクがあります。

解決策

解決策は、ローンの借り換えにより、ローンの名義人を妻に変えることです。妻名義でローンを組むことができれば、不動産の名義を妻に変更することも容易になります。

しかし、ローンを組めるだけの資力や収入が妻にない場合には、困難な方法といえます。

借り換え以外の方法と注意点について

借り換えが難しい場合、妻が不動産に住み続け、妻が夫に対して、毎月の住宅ローンの返済額を支払い、金融機関には夫から住宅ローンの支払いをするという方法をとる方もいるようです。

たしかに、この方法であれば、住宅ローンを完済次第、不動産を妻に財産分与し、妻への所有権移転登記（名義変更）を行うという合意をすれば、実質的に妻が住宅ローンを支払い、将来的には不動産を取得することができるでしょう。

しかし、住宅ローン契約の約款には、住宅ローンの名義人が不動産に住み続けることを定めているものが多いです。もし離婚した夫が不動産に住んでいないことが発覚した場合、金融機関が夫に対し、規約違反として住宅ローン残高の一括払いを求めるおそれがあります。

そして、夫から一括払いがなされない場合には、不動産が競売にかけられるリスクや、妻が連帯保証人になっている場合には、金融機関が妻に直接住宅ローンの一括払いを求めてくるというリスクが存在します。

また、夫が夫婦間の合意に反して住宅ローンの支払いを滞らせた場合にも、同様に、不動産が競売にかけられたり、連帯保証人が請求を受けたりするリスクが存在します。

さらに、名義人である夫が、夫婦間の合意に反して、他者に不動産を売却しようとするリスクもあります。

おわりに

今回は、「夫名義の住宅ローンで購入した夫名義の不動産を、妻が財産分与で取得する場合」を想定して、解説をしました。

住宅ローンの残っている不動産の財産分与は、金融機関との関係を考慮する必要があり、名義人以外が不動産に住み続けようとする場合には様々なリスクが存在します。

本コラムでテーマにしたようなケースに限らず、不動産を財産分与するにあたっては、不動産の価値の算定や、具体的な分与の方法、分与する金額、名義変更、住宅ローンなど、複雑な問題が多数あります。

不動産は財産分与の中でも金額が大きいため、当事者間で争いになることが多く、不利益を被らずに分与するためには、実務に精通した専門家の視点が大切です。

どのような分与方法が可能か、適切かは事案によりますので、専門家である弁護士に相談してみることをおすすめします。

横浜シティ法律事務所では、これまで多数の離婚問題のご相談を受け、不動産も含め複雑な財産分与の争いを、多数解決してきました。
初回相談は６０分無料ですので、お気軽にご相談ください。

※財産分与については、こちらでも解説しております。

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